Не вызывает сомнений тот факт, что Западная Европа более благополучна, чем Украина. Поэтому немало наших земляков из года в год, так или иначе, стремятся попасть туда. И здесь возникает главный вопрос: как не ошибиться с выбором страны, ведь Европа так неоднородна! Сегодня речь пойдет о солнечной Испании – не только лидере продаж недвижимости и эмиграции, но и стране, которая близка нам по менталитету, где нас действительно любят и ждут.Предоставим слово нашему гостю, человеку, который знает об Испании не понаслышке, руководителю ведущей компании в области недвижимости в Испании, партнеру сети «Гольфстрим», Юрию Константиновскому…
— Юрий, все мы в общем виде имеем представление об общеевропейских особенностях менталитета, экономики, социального развития, климата и т.п., но существуют и самобытные черты, которые выделят каждую страну из европейского сообщества. Почему, с вашей точки зрения, именно Испания стала излюбленным объектом внимания украинцев?
— Можно выделить три основных фактора, благодаря которым Испания является привлекательной страной для выходцев из Украины. Первое — это замечательный климат: теплый, устойчивый, но при этом разделенный на разные географические зоны. Здесь есть и высокие горы со снеговыми шапками, и ласковое море, на южных побережьях которого круглый год царит жаркое лето.
Этот фактор действительно немаловажен для покупателей жилья в Испании: наш климат балует нас теплом не так уж и часто. А в Испании 250-350 солнечных дней в году! На море можно заняться дайвингом или просто прекрасно отдохнуть на золотых пляжах. А можно поехать в горы и покататься на лыжах — все эти прелести рядом 365 дней в году.
Второй привлекательный фактор — это то, что потребительские цены в Испании по карману не только жителям Евросоюза, но и нашим согражданам. Фрукты и овощи в Испании дешевле, чем в Украине, как минимум в два раза. На бытовую технику и автомобили опять же цены ниже наших. Но самое важное в данном случае: цены на жилье намного ниже общеевропейских и зачастую соответствуют ценам на жилье в Харькове, а иногда и ниже. Конечно, в крупных и дорогих городах стоимость жилой недвижимости выше харьковской, но до Киева испанцам еще далеко. Разве что в Мадриде. Хотя в последнее время намечается тенденция удорожания недвижимости, и по прогнозам специалистов цены будут расти и в дальнейшем. Но, не смотря на это, Испания все еще продолжает оставаться относительно дешевой страной. А если к этому добавить устойчивость роста экономики и правовую поддержку государства, то становится очевидным, что эта страна наиболее привлекательна для инвестиций.
Стоимость недвижимости в Испании за последние десять лет выросла как минимум втрое, и аналитики предсказывают сохранение динамики роста и в ближайшие годы. При этом страна очень благополучна в экономическом отношении: Испания — единственная страна в Европе, экономика которой уже 30 лет подряд стабильно идет вверх без единого спада. А некоторое замедление темпов роста, как например, сейчас, носит кратковременный характер и серьёзно не влияет на долголетние прогнозы. Если еще полвека назад это государство относилось к разряду бедных европейских стран, то уже через 3-5 лет, по прогнозам экономистов, Испания догонит богатейшие западноевропейские государства, такие как Франция, Германия, Великобритания.
И, наконец, третье. В Испании, в отличие от большинства европейских стран, действительно искренне любят выходцев из бывшего Советского Союза. На это есть две причины. Первая — наши люди вкладывают все свое имущество именно в испанские банки и испанский бизнес. Вторая причина — историческая — испанцы не забыли, что в гражданскую войну 1936-1939 гг. Советский Союз очень помог их мирному населению, их детям, которых массово спасали, вывозя в Советский Союз, где их растили, кормили и любили. Эти дети, вернувшись впоследствии на родину, рассказали своим родителям, детям, внукам о том прекрасном отношении советских людей к ним. С тех пор и началась некая симпатия испанцев к выходцам из постсоветских стран.
При этом испанцы по своей натуре очень доброжелательны и гостеприимны ( что, в общем-то, свойственно и украинцам — прим. авт. ), а если вы еще и несколько слов скажете по-испански, то наверняка станете объектом обожания. Кстати, испанский язык достаточно легкий и все, кто приезжает жить в Испанию, очень быстро осваивают его.
— А насколько сложно адаптироваться в Испании украинцам, вдали от родины? Ведь ностальгия в той или иной степени свойственна каждому.
— В Испании много украинских магазинов, товаров, о российских я и не говорю. При этом русский язык в последнее время очень распространился по стране, поэтому всегда можно найти поблизости человека, который сможет помочь в языковом плане или просто поговорить с вами.
— Мы выяснили, почему выгодно покупать недвижимость именно в Испании. Возникает вопрос где, ведь Испания очень большая?
— Да, действительно, страна по площади занимает второе место в Европе после Франции. 505 тыс. кв. км, 44 млн. жителей – то есть и по размерам, и по населенности Испания близка к Украине. Регионы различны по своим характеристикам. Испания состоит из 18 коммунидадов (в нашем понимании — республики), которые делятся, в свою очередь, на провинции — всего их 57. Есть разные по уровню жизни районы. Наиболее популярны такие районы: провинция Аликанте (побережье Коста Бланка), Мурсия, Валенсия, провинции Барселона и Жирона (побережье Коста Брава), провинция Таррагона (побережье Коста Дорада), провинция Малага (побережье Коста дель Соль), Балеарские острова и Канарские острова. При выборе вашего будущего жилья нужно учитывать климат, богатство природы, инвестиционную привлекательность, цены и другие факторы.
— У каждой страны есть свой архитектурный стиль, свои предпочтения в строительстве, свои традиции. Как строят и где живут в Испании?
— Конечно же, у Испании есть свой архитектурный стиль, который в то же время может достаточно сильно варьироваться в зависимости от региона. Дома здесь сейчас строят из железобетонного каркаса на сваях, а затем все перегородки закладываются кирпичом – такое строение является сейсмоустойчивым, так как известно, что в Испании иногда бывают небольшие землетрясения. Сверху дом укрывают черепичной крышей, достаточно часто на крышах делают солярии и бассейны.
Строятся здесь, как и в Украине, многоквартирные дома, квартиры в которых называются «апартаменты». Их главной характеристикой является количество спален, потому что в апартаментах обязательно должен быть еще салон, одна или больше ванных комнат, кухня и терраса. В зависимости от этой характеристики выделяются такие апартаменты: студия – это одна комната, без спальни, по-нашему, это однокомнатная квартира; односпальная – это двухкомнатная квартира и т.д. Так как студии уже не строят, их можно купить только на вторичном рынке, а, начиная с односпальных, апартаменты продаются как со вторых рук, так и в новостройках.
Но если такие же апартаменты находятся в малоэтажном доме, который находится в группе себе подобных с общей охраняемой территорией, бассейнами, детскими площадками, то такое жилье называется «бунгало». Бунгало стоит процентов на 10-20 дороже, чем аналогичные апартаменты, потому что нижний этаж всегда имеет свой собственный участок земли, а верхний, соответственно, свой собственный солярий. Если объединить первый и второй этажи, то это будет называться «дуплекс».
Если небольшой дом разделен на несколько семей, перед нами — «чалет адосадо», или, как они называются по-нашему, «смежный дом». Это, конечно, более высокий уровень жилья. Такие дома имеют свой участок земли, бассейны, детские площадки, зоны отдыха, парковки и т.д. Чалет адосадо стоит процентов на 40-50 дороже, чем обычные квартиры.
— Юрий, а что в Испании считается элитным и соответственно дорогим жильем?
— Чаще всего — это отдельный дом. Участки могут быть разные по величине – в зависимости от этого будут варьироваться и цены. Если участок до 5 соток и жилье не более 150 метров квадратных, то это еще называется «домом», а если дом выходит за эти рамки, то тогда это уже «вилла». Цены на дома начинаются от 250 тысяч евро, а на виллы от 500 тысяч евро и почти до бесконечности. Вилла подразумевает индивидуальный бассейн, сад, гараж на несколько машин и т.д. — пределам совершенства виллам нет.
— Скажите, от чего зависит стоимость жилья в Испании?
— Цены на жилую недвижимость зависят от нескольких параметров. Первый и главный — это размер самой недвижимости, планировка. Второй – местоположение: близость к морю, климат, транспорт, инфраструктура, сторона света, на которую выходят окна. Также на стоимость влияют возраст дома и этаж: чем выше, тем дороже.
— Очень часто украинцы интересуются коммерческой недвижимостью в Испании? Что есть на рынке, и какие его особенности?
— На испанском рынке коммерческой недвижимости есть множество предложений и вариантов, которые можно разбить на несколько типов. Локали — это пустые производственные помещения, в которых можно организовать какой-нибудь бизнес. Локали могут быть в коммерческих зданиях, где подобных помещений много, а иногда могут быть на первом этаже жилого здания или же в отдельно построенном доме.
Бывают готовые коммерческие предложения: магазины, прачечные, рестораны, офисы, то есть уже организованный бизнес. Часто продается так называемое траспасо, то есть готовый бизнес без помещения, помещение сдается вам в аренду, и, как правило, предоставляется возможность дальнейшего выкупа. Цены на коммерческую недвижимость в основном зависят от величины и, конечно, близости к центру города: чем ближе, тем дороже.
— Разумеется, далеко не каждый может выплатить полную стоимость жилья сразу. Как в Испании обстоят дела с кредитами? Насколько выгодна ипотека, предоставляемая иностранным гражданам?
— Кредиты гражданам Украины дают легко. Сумма, на которую вы можете претендовать — до 60%, в отдельных случаях — до 70% от оценочной стоимости недвижимости под 5,5-6 %. Кредиты дают на срок до 25-30 лет с правом досрочного погашения. Обязательным условием является страхование квартиры, а во многих банках и страхование жизни заёмщика. Для того чтобы вас «окредитовали», нужно предоставить ряд документов: справку о доходах (на русском или украинском), декларацию из налоговой, идентификационный код, подтверждения о том, что в Украине есть какое-то жилье, имущество, ценные бумаги и т.д.
Итак, в кредит недвижимость берут чаще всего, когда хотят купить что-либо крупное и денег попросту не хватает, либо человек не хочет вынимать деньги из оборота своего бизнеса. Иногда покупатель не желает показывать свои доходы правоохранительным органам. Но в любом случае, кредит в Испании, как мы видим, намного дешевле нашего. Поэтому, если здраво рассудить, то приобрести в кредит недвижимость в Испании выгоднее, да и безопаснее, чем в Украине. Если ваша цель — инвестиции, то тут выбор более чем очевиден.
— Сколько времени может находиться покупатель испанской недвижимости в этой стране?
— Каждый владелец жилья в Испании и его семья имеют право на годичную шенгенскую мультивизу, благодаря которой можно находиться в любой из стран шенгенской зоны до 180 дней в году в любой разбивке, но не более 90 дней подряд. И что примечательно, такую визу из всех стран Шенгена даёт только Испания. Эти визы в бесспорном порядке ежегодно возобновляются, пока у человека есть недвижимость в этой стране. Иногда даже случаются такие казусы: человек покупает виллу в Ницце, но часто ездить туда не может — визы не дают. Тогда он приобретает себе какую-нибудь простенькую студию в Испании, чтобы получить шенгенскую мультивизу.
— Какие расходы по содержанию жилой недвижимости ждут её новых владельцев?
— Налог на недвижимость, который в каждой провинции свой и считается по очень сложной схеме, но, как показывает практика, это 0,2-0,5 % от стоимости недвижимости в год. Плюс к тому, примерно 0,2 % в год — налог на физических лиц, владеющих недвижимостью. Плата за уборку придомовых территорий, подъезда, детских площадок и т.д. устанавливается собранием жильцов и составляет, как правило, от 50 до 500 евро в квартал в зависимости от класса жилья. Коммунальные платежи: например, если семья из двух человек живёт в двухкомнатной квартире, то у них уходит около 60-70 евро в месяц. Повторюсь, всё зависит от величины и класса недвижимости.
— Известно, что многие покупают недвижимость в курортных странах для того, чтобы сдавать её в аренду. Насколько сложна эта процедура для иностранных граждан — нерезидентов Испании? И как обстоит дело с рынком аренды?
— Да, квартиры часто берут в ипотеку и приезжают сюда отдыхать на несколько недель в году, а остальное время, чтобы квартира не простаивала и хоть как-то восполнить расходы, сдают её в аренду. Если это маленькая квартирка, можно погасить ипотеку полностью, если же это огромная квартира, бунгало или вилла, то ипотека будет отбиваться частично. Хочу сразу предупредить, что получать доходы с аренды купленной в ипотеку недвижимости не получится. Есть две формы сдачи в аренду жилой недвижимости: на круглый год и на короткие сроки туристам. Естественно, туристам жильё сдаётся по более высоким ценам, но это не гарантированный заработок: когда густо, а когда и пусто.
— Какие Вы можете выделить главные преимущества при покупке жилья на первичном и вторичном рынках? Какие ценовые различия в данных сегментах?
— Давайте по порядку. Преимущества покупки квартиры на первичном рынке. Выбор жилья в данном сегменте намного больше. Варианты отделки, иногда и варианты планировки можно выбирать по своему вкусу, а не по вкусу прошлого хозяина. Ко всему прочему, покупателю новой квартиры даётся строительная гарантия 10 лет.
Преимущества покупки жилья на вторичном рынке. Возможность найти квартиру в определённом месте: в определенном городе, районе, квартале, доме. И, что немаловажно, подавляющее большинство квартир со вторых рук уже меблировано. Что же касается цен, то вторичное жилье чуть-чуть дешевле, чем первичное. Вот так.
— Юрий, спасибо Вам за такую интересную и познавательную беседу.
— Пожалуйста! И до встречи в Испании!
Автор: Владимир Скорик
Источник: партнёрская сеть «Гольфстрим»
Представитель в г. Днепропетровске
